DSR이 뭐고, 왜 대출 한도를 결정할까요?
DSR(총부채원리금상환비율)은 "1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금+이자"를 "연소득"으로 나눈 비율입니다. 은행은 신규 대출을 내줄 때, 이 비율이 규제 한도를 넘지 않는 선에서만 대출을 승인합니다. 즉 아무리 집값이 비싸도 소득과 기존 대출이 이미 한도에 가깝다면 원하는 만큼 빌릴 수 없고, 반대로 소득이 높고 기존 대출이 없다면 훨씬 많은 금액을 빌릴 수 있습니다.
규제 한도는 대출을 받는 금융기관 종류에 따라 다릅니다. 시중은행 등 1금융권은 40%, 저축은행·캐피탈 등 2금융권은 50%가 일반적인 기준입니다. 같은 소득이라도 2금융권에서는 조금 더 여유 있게 빌릴 수 있지만, 통상 금리가 더 높다는 점도 함께 고려해야 합니다.
최대 대출 가능액은 이렇게 역산됩니다
먼저 "연소득 × DSR 한도%"로 1년 동안 쓸 수 있는 원리금 상환액의 총 한도를 구합니다. 여기서 기존에 갖고 있는 대출(신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 포함)의 연간 원리금 상환액을 빼면, 신규 주택담보대출에 쓸 수 있는 "남은 한도"가 나옵니다. 이 남은 한도를 12로 나누면 매달 낼 수 있는 원리금 상환액이 됩니다.
이 월 상환액을 그대로 대출 원금으로 뒤집어 계산하는 것이 현재가치(PV) 공식입니다. 원리금균등상환의 월 상환액(M)은 원금(P), 월 이자율(r), 개월 수(n)로 M = P × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)처럼 계산되는데, 이 계산기는 M(내가 낼 수 있는 한도)과 r, n을 알고 있는 상태에서 거꾸로 P = M × (1 − (1+r)⁻ⁿ) ÷ r 공식을 이용해 "최대로 빌릴 수 있는 원금"을 구합니다.
이 계산기가 단순화한 부분
실제 은행 심사에서는 변동금리 대출에 "스트레스 DSR"이라는 가산금리를 얹어 더 엄격하게 계산하며, 신용점수·주택 유형·지역별 LTV(담보인정비율) 한도 등 DSR 외에도 여러 조건이 함께 적용됩니다. 이 계산기는 순수하게 DSR 비율과 원리금균등상환 공식만으로 역산한 참고용 추정치이므로, 실제 대출 가능 금액은 은행 방문 상담이나 금융기관 앱의 사전 한도 조회를 통해 다시 확인하는 것을 권장합니다.