보유세는 왜 재산세와 종부세, 두 가지로 나뉘어 있을까요?
집을 갖고 있으면 해마다 재산세를 냅니다. 여기에 더해, 갖고 있는 주택의 공시가액 합계가 일정 기준을 넘으면 종합부동산세(종부세)까지 추가로 내야 합니다. 즉 종부세는 재산세를 대신하는 세금이 아니라, 고가·다주택 보유자에게 재산세 위에 한 겹 더 얹는 세금입니다. 그래서 공시가액이 크지 않다면 재산세만 내면 되고, 기준을 넘는 순간부터 두 세금을 함께 계산해야 합니다.
재산세는 이렇게 계산됩니다
재산세는 공시가액에 공정시장가액비율(1세대 1주택 특례 대상은 43~45%, 그 외는 60%)을 곱한 "과세표준"에 구간별 세율(0.1~0.4%, 1세대 1주택은 0.05~0.35%)을 적용해 산출합니다. 여기에 재산세의 20%만큼 지방교육세가 추가로 붙어 실제 고지되는 금액이 됩니다. 1세대 1주택 특례세율은 공시가액 9억원 이하인 경우에만 적용되는 혜택입니다.
종합부동산세는 이렇게 계산됩니다
종부세는 공시가액에서 공제금액(1세대 1주택자 12억원, 그 외 9억원)을 먼저 뺀 다음, 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구합니다. 2주택 이하는 이 과세표준에 0.5~2.7%의 7단계 누진세율을 그대로 적용하지만, 3주택 이상을 보유한 경우 과세표준이 12억원을 넘는 부분부터는 더 높은 중과세율(참고치 2.0~5.0%)이 붙습니다. 산출세액에 다시 20%의 농어촌특별세가 추가로 붙어 최종 금액이 됩니다. 공제금액에 못 미치면 이 계산 자체가 필요 없어 재산세만 내면 됩니다.
부부 공동명의면 왜 18억까지 종부세가 안 나올까요?
종부세는 원칙적으로 세대가 아니라 "사람" 단위로 부과됩니다. 부부가 집 한 채를 지분 50:50으로 공동명의 등기하면, 각자 자기 지분에 대해 개인별로 종부세를 계산받습니다. 이때 1세대1주택자 특례(단독 소유로 간주해달라는 신청)를 하지 않으면 각자는 그냥 "일반 소유자"로 취급되어 9억원씩 공제를 받습니다. 그래서 부부를 합치면 9억×2 = 18억원까지는 과세표준 자체가 0이 되어 종부세가 발생하지 않습니다 — 단독명의 1주택자의 특례공제 12억원보다 오히려 더 큰 금액입니다.
다만 부부는 반대로 1세대1주택자 특례를 신청할 수도 있습니다. 이걸 신청하면 공제금액은 12억원으로 줄어들지만, 대신 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있는 자격이 생깁니다. 이 계산기에서 "1세대1주택자 특례 신청" 체크박스를 켜면 이 조건으로 다시 계산합니다.
고령자 공제와 장기보유 공제는 어떻게 계산되나요?
1세대1주택자(단독 소유, 또는 공동명의+특례 신청)에게만 주어지는 혜택입니다. 만 60세 이상이면 20%, 65세 이상이면 30%, 70세 이상이면 40%의 고령자 공제를 받습니다. 여기에 5년 이상 보유하면 20%, 10년 이상이면 40%, 15년 이상이면 50%의 장기보유 공제가 더해집니다. 두 공제는 합산할 수 있지만 합산 공제율은 최대 80%로 제한됩니다 — 예를 들어 70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면 산술적으로는 90%(40%+50%)지만, 실제로는 80%까지만 깎입니다.
2주택과 3주택 이상은 왜 다르게 계산되나요?
2020년대 초반에는 다주택자에게 훨씬 무거운 중과세율이 적용됐지만, 2023년 개편으로 이 부담이 크게 완화됐습니다. 지금은 2주택 이하라면 과세표준 전체에 일반세율(0.5~2.7%)이 그대로 적용됩니다. 3주택 이상을 보유한 경우에만 과세표준이 12억원을 넘는 부분부터 더 높은 세율이 추가로 붙습니다. 그래서 중저가 주택 여러 채를 가진 3주택자와, 웬만큼 비싼 집 2채를 가진 2주택자가 비슷한 세금을 내는 경우도 흔합니다 — 차이는 "아주 고가의 다주택 포트폴리오"에서만 두드러집니다.
이 계산기가 단순화한 부분
재산세와 종부세 사이의 이중과세 조정공제, 재산세의 지자체별 도시지역분은 계산에 포함하지 않았습니다. 또한 3주택 이상 중과 구간(과세표준 12억원 초과분)의 정확한 세율은 세법 개정으로 조정될 수 있어 참고치로만 반영했습니다. 공정시장가액비율과 공제금액도 정부가 매년 시행령으로 조정할 수 있는 값이니, 실제 납부액은 위택스·홈택스에서 한 번 더 확인하는 것을 권장합니다.