1. 이 계산기의 이름이 ‘부동산 중개수수료 상한 계산기’인 이유
찰떡계산기는 이 도구의 이름에 ‘상한’을 넣었습니다. 중개수수료율을 고정된 정가로 생각하기 쉽지만, 법정 상한은 받을 수 있는 최대 범위입니다. 실제 지급할 중개보수는 그 범위 안에서 중개의뢰인과 중개사가 협의하여 정합니다. 계산 결과는 협의할 때 확인할 기준 금액입니다.
공인중개사법 시행규칙과 해당 시·도 조례에 따라 주택의 거래금액 구간별 상한요율과 한도액이 정해집니다. 이 계산기에 반영된 주택 매매 상한요율은 0.4~0.7%, 임대차는 0.3~0.6%이며, 낮은 거래금액 구간에는 별도 한도액도 적용됩니다. 계약 전 소재지에 적용되는 조례와 중개업소의 보수 안내를 확인하세요.
2. 우리 집 거래금액과 수수료는 어떻게 계산될까요?
매매는 매매가, 전세는 보증금을 거래금액으로 사용합니다. 월세가 있다면 먼저 ‘보증금 + 월세 × 100’을 계산합니다. 그 합계가 5천만원 미만일 때만 ‘보증금 + 월세 × 70’으로 다시 계산합니다. 정확히 5천만원이면 100을 적용합니다.
거래금액에 상한요율을 곱한 뒤 한도액이 있는 구간에서는 둘 중 작은 금액을 선택합니다. 예를 들어 주택을 4,900만원에 매매하면 0.6%를 곱한 값은 29만4천원이지만, 해당 구간 한도액 때문에 부가세 별도 상한은 25만원입니다. 이는 실제 협의금액과 구분해야 합니다.
월세 예시로 보증금 1,000만원·월세 30만원이라면 최초 환산액은 4,000만원입니다. 5천만원 미만이므로 70을 적용한 거래금액은 3,100만원이고, 주택 임대차 상한요율 0.5%를 적용한 보수 상한은 15만5천원입니다.
오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌·전용 수세식 화장실·목욕시설 등의 요건을 모두 갖춘 경우 매매 0.5%, 임대차 0.4%의 상한요율을 적용합니다. 고정된 정액 수수료가 아닙니다. 요건을 충족하지 않는 오피스텔과 토지·상가 등은 0.9% 이내에서 협의합니다. 이 계산기에서는 요건을 충족하면 ‘오피스텔(요건 충족)’, 그렇지 않으면 ‘주택 외(토지·상가·그 외 오피스텔)’을 선택하세요.
3. 중개수수료 협의는 언제, 어떻게 할까요?
보수 협의는 중개를 의뢰할 때 시작하고, 거래를 진행하기 전에 금액과 조건을 구체화하는 편이 좋습니다. 아래 내용은 협의를 준비하는 실무적인 제안이며, 특정 시점이나 표현이 할인을 보장하지는 않습니다. 계산기로 상한액을 먼저 확인한 뒤 원하는 요율이나 총액을 제시하세요.
매도자·임대인: 물건 접수 때 제안하고 입금 전에 확인하세요
중개업소에 물건을 내놓을 때 “중개보수는 O.O% 또는 OO만원으로 협의하고 싶습니다”라고 먼저 이야기해 보세요. 단순히 “나중에 잘해드리겠다”는 답변만 받았다면, 거래 상대방이 정해지고 가계약금 등 입금을 진행하기 전에 구체적인 금액을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
계좌번호를 전달하는 시점을 보수와 거래 조건을 점검하는 계기로 활용할 수 있습니다. 다만 계좌번호를 미리 알려줬다는 사실만으로 협의 권한을 잃는 것은 아닙니다. 계좌 전달 자체보다 입금 전에 당사자들이 어떤 조건에 합의했는지가 중요합니다.
매수자·임차인: 가계약금 입금 전 총액을 확인하세요
집을 찾아달라고 의뢰할 때 중개보수도 함께 문의하고, 마음에 드는 집을 찾았다면 가계약금을 보내기 전에 구체적인 금액을 제안해 보세요. “처음에 말씀 나눈 중개보수는 부가세 포함 총 OO만원으로 진행할 수 있을까요?”처럼 총액을 확인하는 표현이 좋습니다.
계약 당일 처음 이야기하면 이미 작성된 서류나 이전 합의와 달라 조율이 어려울 수 있습니다. 그렇다고 계약서에 상한요율이 미리 인쇄되어 있다는 이유만으로 보수가 확정되는 것은 아닙니다. 서명 전에 중개대상물 확인·설명서와 별도 보수 약정에 적힌 금액을 확인하세요. 가계약금도 구체적인 합의 내용에 따라 계약상 의미가 있을 수 있으므로 보수뿐 아니라 거래 조건과 반환 조건도 함께 확인해야 합니다.
시장 상황과 공동중개 여부에 따라 협의 여지는 달라집니다
수요가 많고 대체 매물이 적다면 할인 협의가 어려울 수 있습니다. 반대로 거래가 드물거나 장기간 거래되지 않은 매물이라면 조율의 여지가 생길 수 있습니다. 그러나 시장이 침체됐다고 의뢰인에게 항상 유리하거나, 인기 매물이라고 협의가 불가능한 것은 아닙니다. 중개 업무의 범위와 이미 협의한 조건도 함께 고려하세요.
공동중개는 여러 중개업소가 거래에 참여하는 방식입니다. 보수의 수취·배분 방식은 각 의뢰 및 업소 간 약정에 따라 달라져, 무조건 수수료를 반으로 나누므로 할인이 어렵다고 단정할 수 없습니다. 한 업소가 양쪽 의뢰를 받아 연결하는 이른바 ‘양타’ 거래도 할인 여부가 자동으로 정해지지는 않습니다. 어느 방식이든 본인이 지급할 보수와 담당 중개업소를 확인하세요.
이미 입금하거나 서명했다면 기존 보수 약정부터 확인하세요
가계약금을 입금했거나 계약서에 서명한 뒤에도 보수 조정을 요청할 수는 있습니다. 다만 이미 유효하게 합의한 금액을 변경하려면 상대방의 동의가 필요합니다. 상한 이내라는 이유만으로 의뢰인이 일방적으로 보수를 깎을 수 있는 것은 아닙니다.
갈등이 생기면 먼저 문자, 보수 약정, 중개대상물 확인·설명서의 내용을 대조하고 차이가 생긴 이유를 물어보세요. 법원이나 지자체가 대부분 감액·합의를 권고한다고 일반화할 근거는 없습니다. 법정 상한 초과가 의심되면 관할 시·군·구 중개업 담당 부서에 문의하고, 약정의 효력이나 지급의무가 다투어지면 개별 자료를 바탕으로 법률상담을 받아보세요.
협의 내용은 문자로 남기고 서류와 맞춰보세요
구두 협의 후에는 “오늘 통화한 ○○아파트 매매 건 중개보수는 부가세 포함 총 OO만원, 지급일은 ○월 ○일로 합의한 것이 맞나요?”처럼 거래 대상·총액·부가세 포함 여부·지급 시점을 적어 확인받으세요. 일방적으로 문자를 보낸 것만으로 합의가 성립했다고 단정하지 말고 상대방의 답변도 보관하는 것이 좋습니다.
이후 확인·설명서나 보수 약정에 다른 금액이 적혀 있으면 서명 전에 일치하도록 수정해 달라고 요청하세요. 지급 후에는 영수증·현금영수증 등 증빙도 함께 보관하면 실제 합의와 지급 내역을 확인하기 쉽습니다.
4. 부가세(VAT)는 포함 총액으로 협의하세요
중개보수 상한액과 부가가치세는 구분해서 확인해야 합니다. 일반과세자의 중개보수를 부가세 별도 100만원으로 합의했다면, 10%인 10만원을 더한 지급액은 110만원입니다. 처음부터 “부가세 포함 총 OO만원”으로 협의하고, 보수와 부가세의 내역을 문서에 함께 적으면 혼선을 줄일 수 있습니다.
간이과세자는 일반과세자와 세액 계산·증빙 발급 기준이 다릅니다. 간이과세라는 이유만으로 무조건 부가세가 없다고 판단하지 말고 중개업소의 과세유형, 포함·별도 약정, 발급할 증빙을 확인하세요.
상단의 ‘부가세(VAT) 10% 포함해서 보기’를 켜면 계산된 보수 상한에 10%를 더한 참고 총액을 확인할 수 있습니다. 이 기능은 간이과세 여부나 개별 협의금액을 자동 판단하지 않습니다. 실제 지급액은 합의한 보수와 부가세 내역을 기준으로 확인하세요.